文/深圳进深 李奕和
这两天，深圳的楼市，被龙华一个刚需盘给搅动了。
幸福城臻园，二批次拿证入市，备案均价4.47万/㎡。
对比一批次，足足降了近2万/㎡。
购房者为了抢房，深夜排队10多个小时；
开盘现场一度被挤爆，保安为维持秩序，甚至向购房者喷起了辣椒水。
简直疯魔了。
要知道，即便在深圳，这样的购房场景也是好久没有看到了。
不过，有楼盘大降价引爆市场。
也有楼盘“收起架子”要涨价。
01
位于宝安福永的怀德城德望府，在这两天拿下了新一张预售证。
最新拿证的，是1栋一单元和3栋一单元房源，共252套。
面积段主要为100-264㎡的产品。
备案单价4.97-10.06万/㎡，均价5.44万/㎡。
备案总价509-2624万/套，均价612万/套。
进深君对比了下项目前两次取证的价格。
德望府在去年10月21日，拿首张预售证。
为4栋二单元、5栋一单元，共215套，面积段99-326㎡。
当时的最高面积段更大，但备案单价也仅4.94-7.81万/㎡。
第二次拿证是去年11月28日。
房源是5栋二单元，共131套，面积段99-259㎡，同样差不多。
备案单价也仅4.81-7.48万/㎡。
对比下来，这次第三次拿证，无论是最低价还是最高价，都上涨了。
特别是，最高备案价直接突破了10万/㎡。
在一众楼盘都在降价求去化的背景下，俨然一个显眼包的存在。
要知道前两次，德望府的最高备案单价甚至都没有破8万/㎡。
不禁要问，市场都在降价，德望府它凭什么？
02
进深君仔细看了下，德望府这次备案价最高的。
是位于3栋一单元顶层的3004房，约261㎡的户型，总价2624万。
备案单价10.06万/㎡。
在3栋一单元的顶层，还有另外三套面积约187、198㎡的房子。
备案单价在8.4-8.8万/㎡。
另外，1栋一单元顶层也有三户，面积约192、264㎡。
备案单价在8.5-9.7万/㎡。
其实前面两次拿证，德望府也都在顶层做了大户型的设计。
但定价，都没有这次高。
进深君想了很久，项目之所以能破10万/㎡备案价，可能是跟海景沾点边。
3栋一单元，位于德望府的西边，主要户型的阳台朝向西南。
高度足够的话，确实是可以看到海的。
关于这一点，德望府官微在上周五的加推预告推文中也写：
“建面约99-115㎡望海样板房绽放，加推在即。”
不过吧，这个望海的距离确实也是有点远的。
进深君用百度地图测距了一下，直线足足有四公里多。
中间还有不少的建筑，还隔着机场。
这里面海景的价值到底有多少，是值得讨论的。
03
德望府建设用地面积2.64万平方米，总建筑面积24.16万平方米。
容积率5.56，计容积率建筑面积14.67万平方米，其中住宅13.59万平方米。
整个项目住宅将建设5栋共九个单元，层高30-31层，呈围合式布局。
当中，1栋、3栋、4栋、5栋均有一二单元，2栋有一个单元。
产品为一层3-6户都有。
楼王单位为小区最北边的4栋一、二单元，处于小区园林的正中央位置，为3户设计。
其余楼栋均为一层5户、6户设计。
也就是说，项目这次最新拿证的1栋一单元和3栋一单元。
并不是小区的楼王单位，却是三次拿证中备案价最贵的。
最高价，甚至比第一次拿证的4栋二单元楼王单位，都给比下去了。
看得出，开发商似乎很自信。
那这个项目的去化，到底怎么样呢？
进深君查了下，德望府第一次拿证房源网签去化68%左右。
第二次拿证房源，网签去化约47%。
算不上好，但也不能说不好，中规中矩。
04
这个项目，其实是深圳宝安旧改大城怀德城的新一期组团。
位于深圳市宝安区福永街道，由深圳市怀德房地产开发有限公司开发建设。
该公司成立于2009年4月，原本董事长为潘灿森，总经理为潘振东。
不过今年3月，潘灿森退出了董事长职位。
如今董事长、总经理均为潘振东。
与一般房企不同，怀德地产是一家以社区地产业务起家的房企。
当初是怀德社区整村统筹开发而成立的由社区自主开发、控股的房地产开发公司。
其主要项目是就是位于深圳宝安福永片区总建面超1000万平方米的怀德城。
怀德城原是福永怀德旧村城市更新单元项目，分多期开发，一期是怀德公元，二期怀德峰景，三期怀德国际。
目前在开发的四期，除了德望府，还有德懿府、万利城市广场、万利商务中心。
福永片区，在售楼盘目前有鸿荣源珈誉府、鸿桥世纪名园，参考均价4.3-4.8万/㎡。
不知道这次加推，德望府的折后价会给出多少的诚意。
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